2020年以后，本市将实现规划建设用地总规模“零增长”。现在到2020年，本市建设用地总规模控制在土地利用总体规划确定的3226平方公里内；远期规划目标中，通过产业结构调整和经济转型升级，本市将走内涵式发展和生态优先路径，优化城乡建设用地布局结构，合理设定各类用地规模，实现规划建设用地总规模“负增长”。
上海正在深化土地使用制度改革，探索以土地利用方式的转变来倒逼经济增长方式的转型升级。《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》已下发。
市委、市政府提出，要实施最严格的节约用地制度，加快土地利用方式转变，全面推进城乡建设用地节约集约利用，在国内率先创建节约集约用地示范市。上海将实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”基本策略，构建土地利用资源、效能、机制“三位一体”的全生命周期管理体系，探索形成适用特大城市资源环境紧约束条件下的土地利用和城市发展模式。
据市规划和国土资源管理局负责人介绍，“五量调控”的政策创新点，在三方面：空间资源上，强化土地利用总体规划引领，以郊野单元规划为抓手，优化土地利用空间结构和功能；利用效能上，强化土地利用全生命周期管理，提高土地利用综合绩效水平；实施机制上，强化市场决定性作用和政策保障作用。目前上海建设用地规模已超过全市陆域面积40％，高于发达国家同类城市平均水平，但生态用地比例不高。未来7年，上海将以建设完成青西、松南、浦江、长兴岛、嘉北等郊野公园为重点，实施郊区土地整治和生态环境建设。在保护耕地基础上，增加生态用地规模。在总量锁定的前提下，采取稳中有降的策略，新增建设用地规模逐步缩减。同时通过加强土地再次开发，保障市场供应“流量”。
所有出让土地，都将纳入土地利用全生命周期管理体系中。今后，上海将探索把用地项目建设运行质量与经济、社会、环境等效益指标纳入合同管理，实行动态评估和全过程管理，对违反约定的现象，实施违约处罚或强制退出处理。至2020年，实现全地类100％的全要素、全生命周期管理。
以市场之手向存量用地挖潜，是上海提高土地利用效率的重要砝码。“五量调控”法中的“流量增效”成为亮点。以往，一般产业项目的用地出让年限为50年，而大多企业和产品的生命周期在10年左右，造成大量产业用地资源闲置。《若干意见》明确，即日起上海将实施新增工业用地出让弹性年期制，提高循环利用效率，一般工业项目用地出让年期为20年，首期出让年限届满后，经对项目经营情况和合同履约情况进行评估，采取有偿协议方式续期或收回土地使用权；对有特殊要求的市重点产业项目，经批准出让年期可为20年－50年。
