笔者在前文引述过上海市出台的《上海市商品交易市场管理条例》。该条例的第一章第二条明确表述：“本条例所称的商品交易市场，是指由市场经营管理者经营管理、集中多个商品经营者在场内各自独立进行现货商品交易的固定场所。”由此可以得知：原来这种固定场所就是有形市场。对于场内独自经营者而言，他们经营的是商品。但对于市场经营管理者而言，他经营管理的却是商品经营者。曾用滞销产品去换取飞机的牟其中曾经讲过他对银行的感受：什么是银行，银行是买卖钞票的商店!他的感受对于市场的定义大有帮助：什么是市场，市场就是卖商店的商场，是经营商店老板的公司。综上所述，对于一个新建未招商的市场，盖好的固定场所可以说是“今天”，能令商品经营者集聚，并能在场内各自独立进行现货商品交易的市场繁荣前景才是它的“明天”。
进入21世纪，国内的专业市场开发进入一个高潮，很多过去做住宅开发的地产商犹如发现一片新大陆一样被商业地产开发的暴利吸引，开始纷纷转向专业市场商业地产开发领域。不少的市场开发商都对销售环节非常投入，热衷于概念营销、热衷于通过媒体轰炸对购铺者进行忽悠。等开发商将市场清盘之后，只要把大修基金缴纳了，把大产证办成小产证。再市场交给第三方的物业公司管理，开发商与市场之间就没关系了。这样的市场，只有固定场所的今天，没有市场繁荣的明天。没有明天的东西，不但想买商铺的商户不喜欢，连小姑娘也不喜欢。有些女白领在办公室议论,当下社会找个男人做朋友易,找个好男人当老公真难!理由之一是她看上的男人不是已有未婚妻就是有老婆的,究其原因,她只看到男人的今天，但她的今天配不上那男人的今天，她只能找有明天的男人，嫁老公也要嫁明天!股票也莫不是如此，你看的上的绩优股，股值高升值空间少，回报低。而潜力股股价低一旦升值回报高,你看中的是潜力股的风光无限的明天。怎样才能知道，明天的市场会有无限风光呢?
如何辨别市场有没有明天
“专业市场要卖明天”，是笔者在专业市场论坛上提出的观点。当时是经历使然有感而发。感叹的现时有些市场开发商将属商业地产的市场店铺按住宅地产的营销方法去营销。这就是笔者们说的住宅地产卖“今天”。而作为商业地产中的专业市场商铺交铺时验收的是房子的“今天”，至于作为商铺销售产品的主要功能是无法交付的。什么时候能整体开业，什么时间生意旺盛，买铺者是无法知道的。买铺者买了商铺的同时，又买了开发商的承诺,即市场的“明天”。另一种租赁商铺的市场的“明天”同时存在：开发商在郊外向农民租了几百亩地盖了商铺，把某行业的商家们忽悠进去，成了专业市场。这些市场启动尚需时日，快者一两年，慢者三五年市场才能成熟。商家开始生意不好，赚的钱不够付租金，今天为“明天”买单。更有甚者，市场旺不起来，你坚持不住，“弃保潜逃”押金预付租金没了，血本无归!由此可见，市场的“明天”尤为重要。
商业地产的价值是通常商业运营机构的长期经营来体现的。以专业市场为例，有一个市场品牌的打造问题，市场品牌越有影响力，品牌产品经销商就越容易集聚，就越能吸引购买者前来购买，商家就越能赚钱，越具备承受高租金的能力，商业物业就越值钱;反之，市场没有品牌影响力，市场的聚客能力就差，商家的生意就不会好，自然没能力承受高额的租金，商业物业也就变得不值钱。所谓值钱不但是租金，租铺合同转让费，物业的价值，通通水涨高。这是开发商售铺时描绘的美好前景和业主们梦寐以求的愿景。这些前景和愿景就是市场的明天。
如何看开发商是画饼给准业主充饥还是诚心构筑真实的明天呢?笔者自己是用两种方法来衡量的。第一是天时地利法，即关注商业发展规划和政策研究，每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，笔者国的专业市场无序发展有目共睹，各地政府为加快当地的发展，用各种优惠政策吸纳专业市场开发商前来淘金，既加快了流通业的整体发展，也出现大型市场重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，上海嘉定，两个规模相当(其单个规模就足以满足方圆百把公里区域需要)，经营产品相同的专业市场居然相邻十公里。同地同时同质的市场竞争带来的恶果可想而知!
另外要关注政策规划的同时注意观察市场所处地理位置附近的商业氛围，这关乎到市场铺面的升值空间。第二是“三力”观察法，即观察开发商的三种力量，一是财力，招商力度与财力有关，广告，营销推广，用优惠政策吸纳大户和品牌商户，招商会，研讨会，展览会通通要花大钱，诚然，钱不是万能，但没钱时万万不能!二是能力，一个大市场就是一个小社会，政府各部门，大商户小商户你要去整合，市场发生的大小事情无论是西瓜还是芝麻你都得处理。市场要旺市，你要有办法，小业主把身家性命交给你了，没有金刚钻，千万别揽那个瓷器活!三是韧力，市场租出了，铺面卖完了，市场开业了。但并不代表有生意做，要有生意做，就要营运市场。产权式的市场尤其观察有无第二期开发，如有开发商一定在第一期商铺市场营运上加大力度。方法对头，力度适中，市场繁荣的明天将呈现在你眼前。成功的市场开发商是如何卖明天的?且看以下两个案例。
刘伯琪一诺千金五年兑现
笔者在策划广佛五金城五周年庆典文案时,从参考资料中发现了该城董事长刘伯琪先生五年前市场试业的讲话稿中，信誓旦旦地承诺：用五年时间将广东广佛五金城打造为全国最有实力的市场!并描绘了市场美好的明天。笔者们且回头看看刘总是如何去创造美好市场明天的：市场刚试业那阵，店铺开业率只有七八成，场内经营产品配套尚未齐全，生意清淡。商户人心未定，怨声纷纷。怎么办?“你无生意，笔者帮你寻!”刘总语出惊人，但商户还是半信半疑。一个月后，商户生意有了，问来买货的客户：你是如何找到笔者店的，来客说，受市场派去的《购销指南》指引。商户恍然大悟：原来刘总给笔者们画的饼竟是真的!五年后刘总的豪言壮语实现了，不但市场繁荣，生意兴旺，市场也升级换代，营业场地也增加了一倍。
陈清华的神来之笔与万贯神话
如果刘伯琪在市场试业时给大家画的是实实在在的饼，那陈清华的神来之笔，写的就是一个神话故事：2002年陈清华在成都郊外前不靠村后不靠店的一个叫茶子店的地方圈了130亩地建万贯五金机电城,头两年内既不建设更不招商,忽悠了两百多商家围着身边转,每人颁发一本红彤彤的荣誉商家的证书。许诺的是市场开盘时选铺优先、价格优惠，开业后服务优先。这是陈清华神来之笔描绘万贯神话故事的第一批观众。开盘日全天，笔者和浙江商会朱会林在陈清华从成都选美会上请来的十大美女簇拥下现场观阵，见证几百商铺即日售罄!看四年之间一串串令人咋舌的数据：市场从占地130亩到现在已开发营运的500多亩，从开业时“万贯送你一个亿，免费送你用五年”到现在租金最高每平方米几百元，店铺每平米售价从开盘价3800元到今天最高几万元。笔者看过代客送货只收油费的万贯五金机电城拥有上百辆崭新货车的物流车队，听过陈清华掷地有声的豪言：万贯既当开发商又当营运商!买铺的，租铺的，投资开发的，管理营运的，都大大地赚了一把。这不就是大家伙梦寐以求的明天吗?原来神来之笔写的神话也能成为人间现实。
笔者的几点体会
其实,对于市场开发开发商策划的“明天”能不能感动“上帝”,关键是方案具有执行力,可信度要高。想把这个“明天”策划成功，几个关键环节是必须要突破的：第一，必须高度重视营销规划。描绘“明天”从图纸开始。规划这个环节不仅仅是土地规划、建筑规划，更重要的是营销规划。营销规划的重心包括行业流通市场的研究、对未来市场核心企业的研究、对行业商会和商圈中以同乡为商帮的研究、对行业业态的研究、与行业核心企业行业商协会各路商帮的战略联盟规划、对商铺和卖场的设计与规划以及招商计划等内容。
第二招商从规划环节做起。笔者记得伟人毛泽东主席说过：一张白纸，好写最新最美的图画。这个时候招商，没有负担，可以得到合理布局。要研究哪些核心商户放在什么位置，可以带动一大片商户，有什么门类商品配套商户进去，市场才会兴旺。专业市场商铺不是住房，不能等盖出来再想卖给谁或者租给谁，相当部分商铺必须在盖之前就已经确定将来要租给谁。特别是临市场和临街的铺面和大卖场的招商尤为重要。不要等建设好才正式开盘招商，到了具体的招商阶段实际是在执行既定的招商计划，而且很多核心的招商工作实际上在规划阶段就已经完成了。但直到现在仍然有很多市场开发商一定要把房子盖出来再考虑招商问题。从盖好那天就招商不好，大量商铺闲置在那里，才去拼命想方设法，花了的大量的营销策划费用，收效甚微。这种现象比比皆是。笔者们说这就是机会成本，错过这个环节，营销成本急剧增大，招商成功率减少。
第三运营要从动工典礼开始。开工典礼活动是市场运营万里长征的第一步，市场每一个阶段的活动,是对行业的集结号，“是宣传队，是播种机”(长征领袖原话)。每个行业活动也是市场向行业人士宣传的绝佳平台，必须高度重视。对一个专业市场的运营实际上就是一个商业地产品牌营造的问题，需要专业的商业地产运营商来操作，这正是目前市场开发商备受困扰的一个地方。如成都万贯集团万贯房地产开发有限公司早在几年已作了尝试，提出既当开发商又当营运商的运营的思路。几年的实践，辉煌的成绩有目共睹。也有缺少强大的专业的商业管理公司以出租为主的市场开发商，依托行业组织和专家顾问，凭个人经验智慧，和高度的学习能力，广博的人脉关系，运用自如的操控手法，能得心应手的也有极个别的案例。但由于没有一个全面的运营系统，在市场管理，品牌打造，发展后劲等问题上难免差强人意。在这方面，万贯集团的运营思想和运营方案商是值得业界人士研究和学习的。
漫漫长路，风风雨雨，冷暖各自知。专业市场开发成功者，利润空间巨大，失败者，一夜愁到白了少年头，甚至倾家荡产，为躲债背井离乡的个案也并非鲜见。由于招商或运营不好，市场像漏船载酒泛中流的也不在少数。这对初入门者和已有开发经验的市场开发商都是一个巨大的挑战，笔者已看到一些市场开发商扔掉过往经验的拐杖，加强运营理论的学习，增强市场之间的信息，经验的交流，提高市场运营水平。商品流通形态不断变化，专业市场的营销模式也要进步，只有那种有强烈学习欲望和顽强的学习能力的市场开发商会避免被淘汰的结局。只有那些懂得将市场里的商户和市场的供货商和采购商运营起来的市场运营商才能走过前进道路上的急流险滩，才有希望，才能创造市场繁荣美好的明天!
